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Investir judicieusement 50 000 € ou plus en parts de SCPI


Vous souhaitez investir 50 000 euros ou plus dans une SCPI ? Ce placement séduit de plus en plus les investisseurs par son accessibilité (dès 1 000 euros), la mutualisation du risque locatif et sa rentabilité attractive. Tour d’horizon.


Des taux de rendement performants


En 2019, le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM ou DVM) des SCPI était en moyenne de 4,40%, soit 6 points de plus qu’en 2018 ! En tenant compte de la variation du prix moyen des parts (VPM), + 1,20% en 2019 contre + 0,82% fin 2018, cela représente une performance globale (rendement locatif + valorisation du capital) de 5,6% en 2019.

L’année dernière, la SCPI la plus performante a versé 6,81 % de revenus locatifs à ses investisseurs contre seulement 2,88% pour la moins-disante. Chez Periance, nous vous aidons à vous construire un portefeuille SCPI qui vous rapporte plus que la moyenne, en sélectionnant pour vous les meilleures SCPI. 

Concrètement, pour un investissement de 50 000 euros, un TDVM de 4,40% se traduit par 2 200 euros de revenus annuels versés sous forme d’acompte trimestriel ou mensuel, selon les SCPI. Dans la très grande majorité des cas, le versement de cet acompte est trimestriel. 


À noter : Le rendement des SCPI est d’autant plus séduisant pour vous, investisseur, que vous avez désormais la possibilité de réinvestir vos revenus locatifs de manière programmée (mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou annuelle) afin de vous constituer un Plan Epargne Immobilier (PEI). Ce système vous permet ainsi de souscrire automatiquement, grâce à vos revenus, de nouvelles parts. Dans le cadre de la préparation de votre retraite, le PEI peut donc être pertinent car plus votre nombre de parts augmente, plus vos futurs revenus seront importants. 


Zoom sur les SCPI d’entreprise


Pour ce qui concerne plus spécifiquement les SCPI d’entreprise, selon l’indice EDHEC IEIF Immobilier d’Entreprise France, leur « performance globale au 31 mars 2020 s’établit à +6,70% sur une année glissante. Cette performance globale est constituée d’un rendement courant de +4,40% et d’une revalorisation des parts de +2,30% ». Avec une collecte nette de 8,5 milliards d’euros en 2019, les SCPI d’entreprise dépassent nettement le chiffre de 2017 (6,1 milliards d’euros) et s’affirment comme un produit d’investissement performant et stable. Un taux de rentabilité à surveiller Pour la période 2014-2019, le TRI (taux de rentabilité interne) des SCPI était en moyenne de 5,10%. Cet indicateur de performance est à étudier pour choisir votre SCPI. Chez Periance Conseil, un expert vous accompagne pour faire le bon investissement.

Le taux de rentabilité interne (TRI) d’une SCPI est annualisé et calculé sur 5, 10, 15 et 20 ans. Il prend en compte :

  • À l’entrée, le prix acquéreur (prix pour les associés entrants) de la première année considérée

  • À la sortie, le prix d’exécution (pour les SCPI à capital fixe) ou la valeur de retrait (pour les SCPI à capital variable) au 31 décembre de la période considérée

  • Le rendement annuel (les revenus distribués et rapportés au montant de la part, hors prélèvements)

  • La plus-value en capital (ou la moins-value) réalisée au moment de la revente des parts.

Des investissements diversifiés

Chez Periance, votre conseiller en gestion de patrimoine spécialiste des placements Pierre Papier et des investissements immobiliers, vous conseillera d’investir dans au moins deux SCPI pour 50 000 € afin de ne pas confier toute votre épargne à un seul gestionnaire. Par ailleurs, il est toujours préférable de se constituer un portefeuille diversifié sur des secteurs immobiliers différents et complémentaires. Ainsi, vous pourrez vous positionner sur des emplacements géographiques différents en France et en Europe. En effet, au premier trimestre 2020 par exemple, les acquisitions ont d’abord concerné l’étranger (45%), puis l’Île-de-France (38%, dont 10% à Paris) et enfin les régions (17%). L’Allemagne reste la première destination d’investissement à l’étranger avec 19% des volumes. Le Benelux (9%) et l’Espagne (6%) complètent le podium, selon l’ASPIM et l’IEIF.

Deux grandes familles de SCPI

Lors d’un rendez-vous, votre gestionnaire de patrimoine Periance vous présentera les deux grandes familles de SCPI dans lesquelles investir et leurs spécificités :

Les SCPI fiscales Elles vous donnent accès à des avantages fiscaux comme si vous déteniez les biens en direct. Parmi elles, les SCPI Pinel et Denormandie (entre 12 et 21% de réduction d’impôt par rapport à la somme investie) ; les SCPI Malraux (réduction d’impôt « one shot » de 22 ou 30% du montant des travaux réalisés) ; les SCPI Déficit foncier et Monuments historiques permettent d’imputer, sous certaines conditions, tout ou partie des travaux de rénovation sur les revenus dégagés. À noter : l’avantage fiscal profite uniquement au premier acheteur. De ce fait, les parts sont généralement difficiles à revendre avant le terme de l’opération, généralement de 15 à 16 ans selon les SCPI.  

Les SCPI de rendement

Elles vous permettent d’investir dans des immeubles d’entreprise de qualité et de percevoir des revenus issus des loyers payés par les locataires. Ces loyers sont fiscalisés comme les biens immobiliers détenus en direct. Soit à l’impôt sur le revenu (IR), au taux d’imposition de l’investisseur, majoré des prélèvements sociaux (17,2%). Pour diminuer votre fiscalité, vous pouvez financer vos parts de SCPI à crédit, ce qui permet de déduire les intérêts d’emprunt des revenus locatifs. Vous pouvez également privilégier des SCPI Européennes dont les revenus sont très peu imposés en France.

Comparatif placement 2009 – 2019 : exemple d’un investissement SCPI de 50 000 €

Hypothèses de simulation 

Notre client investi le 1er Janvier 50 000 € en parts de SCPI au comptant en utilisant de l’épargne disponible. Il souscrit à un portefeuille reflétant chaque année la performance moyenne du marché. On l’appelle le « portefeuille SCPI marché ».  Le 31/12/2019, il solde toutes ses parts pour réemployer ce capital au profit d’un autre projet. 



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